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宁波富达百亿存货价值腰斩面临数十亿资产黑

2018-10-17 16:53:43

宁波富达百亿存货价值腰斩 面临数十亿资产黑洞

核心提示:宁波富达很可能成为A股第一家因为高价拿地,而被套死的上市公司。

宁波富达很可能成为A股第一家因为高价拿地,而被套死的上市公司。

3月12日,21世纪《宁波富达审计怪现象大华会计师轻松放行》指出,宁波富达在2009年后土地存货价值快速增长。2009年公司开发成本为43.73亿,2010年为106.75亿,2011年达131.02亿。

宁波富达2012年中报显示,截至2012年6月30日累计未开发土地的“开发成本”账面余额为143.56亿元,扣除“计入开发成本的借款费用资本化金额”16.6亿元,为126.96亿元,较最大原值111.37亿元增加15.59亿元。

这意味着2009年以来,宁波富达有15.59亿元的土地成本来源不明,亦或其未开发土地账面增值15.59亿元。然而,从2010年开始,宁波地价连续两年大幅下滑,部分地段地价同比甚至腰斩

宁波富达百亿存货价值腰斩面临数十亿资产黑

。在此背景下,宁波富达的未开发土地只会减值而不可能增值。即使考虑到会计处理上将相关借款费用资本化为开发成本,仍然无法合理解释。

在宁波地价自2010年连续三年大幅下滑,部分地段地价同比甚至腰斩背景下,宁波富达2009年以来的财报显示,其“开发成本”的“跌价准备”均为零。表明其近3年土地跌价并没有相应计提跌价准备。

而实际情况则可能是宁波富达土地储备的大幅减值。其中,宁波富达在宁波鄞州区古林镇薛家片区的地块,2009年买入楼面地价达10406元/平方米,而到2012年12月,同一片区的一居住地块的楼面地价已大跌至4781元/平方米。

宁波地价连跌三年

搜房数据显示,2010年与2011年宁波地价连续两年下跌。2010年宁波市六区泛住宅用地(包括住宅用地、商住用地)楼面地价为3178.17元/平米,同比下降19.05%。2011年宁波市六区泛住宅用地楼面地价为2242.8元/平米,同比下降29.43%。

而到了2012年,即使是出现了下半年的一波新高潮,也难以改写2012年土地市场整体低迷的大局。宁波大市区成交经营性用地面积创下了3年新低。

2009、2010年宁波最贵的住宅用地分别为雅戈尔滨江庆丰I-2/1地块、嘉里东部新城核心区地块,18470元/平米与17026.8元/平米的天价楼面地价可谓震惊甬城。而2011年宁波最贵的住宅用地月湖西区一期3#-2、2#-2、4#、1#地块,楼面地价不过11805.73元/平米,大幅下跌了31%。2012年地王余姚星中北路西侧、丰泽路北侧地块价格进一步跌至10888元/平方米,与底价相比溢价率仅38%。

而从宁波富达年报以及中报可以看到,除了个别项目因为销售或者进入开发,存货科目中开发成本(即土地价格)有所下降,其余均有幅度不一的上升。

即使考虑到会计处理上将相关借款费用资本化为开发成本,以及在开发前可能投入一定资金做准备会增加存货成本,但在地价大幅下调的情况下,仍不足以不计提存货减值准备。

同一片区地价腰斩

公司2009年10月投得的宁波市鄞州区古林镇薛家片区IV-12-K居住地块、鄞州区古林镇薛家片区IV-8-e居住地块就是一个典型例子。

该成交价约17.88亿元,比起始价溢价192.1%,楼面地价达到10406元/平方米。年报数据显示:2009年末该地块开发成本为18.56亿元,当年借款成本转入1447万元;2010年末该地块开发成本为19.87亿元,当年借款成本转入1.14亿元;2011年末该地块开发成本为21.41亿元,当年借款成本转入1.30亿元;2012年中该地块开发成本为22.5亿元,上半年借款成本转入8395万元。

接近3年时间内累计转入借款费用3.42亿元,而按成交价计算开发成本增加4.62亿元。即使在土地价格稳定的情况下,未进入开发就已经花费过亿,已经存在猫腻;更为严重的是,正如上文所提到的,宁波地价大幅下挫5成以上,土地成本焉有不减反增之理。

2012年12月末宁波市出让了一块同样位于鄞州区古林镇薛家片区的IV-居住地块。投标结果则是,成交价10.29亿元,比起始价仅高出0.42%,楼面地价大跌至4781元/平方米。相比之下,可以认为同片区楼面地价已腰斩有余,若以此计算公司古林镇薛家片区土地价值仅约13亿元。

如此大相径庭的结果,负责审计的会计师事务所视而不见。大华会计师事务所在为宁波富达出具的2011年标准无保留意见的审计报告中披露,“公司负责人王宏祥、主管会计工作负责人兼会计机构负责人周国华声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。”

而2010年,立信会计师事务所为宁波富达出具的审计意见仅为:“我们认为,贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制,在所有重大方面公允反映了贵公司2010 年12 月31 日的财务状况以及2010年度的经营成果和现金流量。”

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